政策分享|集体经营性建设用地入市试点的相关梳理

2月28日，自然资源部和国家市场监督总局联合发布《集体经营性建设用地使用权出让合同》、《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》示范文本，旨在进一步深化农村集体经营性建设用地入市试点工作，规范集体经营性建设用地使用权出让合同管理，也是对《土地管理法实施条例》的落实。

根据我国土地管理法相关规定，农村集体经营性建设用地入市是指：国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。

集体经营性建设用地入市必须符合以下5个条件：

一. 符合国土空间规划和城乡规划

我国土地管理相关法律明确规定，土地用途管制的总体原则。因此，集体经营性建设用地入市地块必须符合国土空间规划和城乡规划。

二. 符合规定的用途

入市的集体经营性建设用地仅限于工业和商业等经营性用途。

三. 权属清晰

入市的集体经营性建设用地应当属于“经依法登记的”，必须是权属清晰、没有争议的，避免在流转过程中出现产权纠纷，影响当事人权利的实现。

在此和大家延伸一下土地争议的解决方式。当事人若对土地权属有争议，本着从实际出发、尊重历史的原则，当事人双方可以先自行协商解决。协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院提起行政诉讼。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

四. 经过集体依法决策

集体经营性建设用地入市必须经土地所有权人的集体决策程序，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上或者三分之二以上村民代表的同意。

此处，是入市流程的关键步骤。如果没有经过民主决议或者民主决议有严重瑕疵，那后续入市申请、审查、审核、审批等步骤的结果都将倾覆。

五. 签订流转合同

集体经营性建设用地入市应当签订合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

除前述法定要素外，为避免后续发生不必要的纠纷，流转合同还应该载明提前收回的条件及补偿方式、使用期限届满是否续期及地上建筑物、其他附着物所有权处理方式、使用权转让、出租、抵押的条件，违约责任等。

流转合同签订后，需报市、县级政府自然资源主管部门备案，未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效。合同示范文本由国务院自然资源主管部门制定。

集体经营性建设用地入市后，对合同履行产生争议的，由交易双方协商处理，协商不成的，依照合同约定申请仲裁或者向人民法院提起民事诉讼。

由此可见，国家相关立法明确了集体经营性建设用地入市的合法性条件，而目前各地启动入市的目的在于提高土地利用效率、促进农民增收、推动乡村振兴与城乡融合发展，损害农民利益的“入市”行为是严重违法的。